요즘 뉴스나 기사를 보면 빠지지 않는 이야기가 하나 있습니다.
바로 "집값"에 관련된 헤드라인이에요.
작년부터 시작해서 요즘 엄청난 하락세를 보이는 이유가 뭘까요?
20년까지만 해도 너도 나나 영혼까지 끌어모아서 대출한 다음 집사는 게 유행이었는데 말이죠..
그때 당시에는 집값이 미친 듯이 상승하고 있었죠. 거품이 엄청 꼈었죠
사실 우리가 주목해야 하는 부분은 집값이 상승과 하락의 단편적인 부분이 아니라, "집값의 상승과 하락의 원인"입니다.
그래야 앞으로도 대처를 하고 부동산 투자로 인한 이익을 볼 수 있으니까요.
과거를 돌이켜보는 이유는 미래에 똑같은 실수를 반복하지 않고 더 나은 전략으로 대비하기 위해서잖아요.
그래서 이번 주제를 잘 알아두고 파악하신다면 정말 도움 되실 거라고 장담합니다!
01. 부동산이 떨어지는 이유?
일단은 부동산도 똑같이 수요와 공급의 법칙이 적용됩니다.
[경제] 경제 개념 (2)- 인플레이션 뜻? (원인, 문제점, 해결방안)
요즘은 어느 정도 잠잠해지긴 했지만, 2022년 주식시장과 경제를 휩쓸고 간 한 단어가 있었죠..... ... ... "인플레이션" 도대체 인플레이션이 뭐길래 왜 이렇게 금리를 올리는지, 왜 문제가 되는지
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( 모르시는 분들을 위한 - 목차 02에서 다루는 수요와 공급의 법칙을 읽고 와주세요!)
부동산도 똑같이 공급보다 수요가 많으면 가격이 올라고
수요보다 공급이 많으면 가격이 떨어집니다.
여기서의 공급은 분양, 수요는 입주라고 생각하셔도 될 것 같네요!
실제로 최근 그래프를 보시면 2022년 후에 입주하는 세대 수가 급격하게 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다.
(보통 새 아파트 계약 후 입주까지의 30~36개월 정도 소요되니까)
그래서 왜 이렇게 급격히 줄어드는가?
본론부터 말씀드리겠습니다. "금리"의 영향이 굉장히 큽니다.
[경제] 경제 개념 (1)- 금리란 무엇인가? (기준금리, 시중금리)
경제에 대한 기사를 보면 빠지지 않는 단골 단어가 있는데요. 바로 “금리”입니다. 그래서 막상 처음에 경제를 접할 때 금리에 대해 뭔지 몰라서 검색을 했는데, 사전적 의미가 우리를 더 헷갈
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1-1. 수요 측면
위에서 20년도 때는 너도 나나 영끌해서 대출했다고 말씀드렸죠? 그때는 왜 영끌이 가능했을까요?
금리가 낮았으니까 대출을 해도 큰 부담이 없었거든요.
하지만 지금 고금리인 시점에서는 대출을 하기가 상당히 부담스러워서 자금확보에 있어 차질이 생겨버린 상태이죠.
지금까지 금리의 변화에 따른 아파트 매매가격을 한번 비교해 볼게요.
한국의 기준금리가 고금리에서 저금리로 내려갈 때 집값이 올라가고
반대로 저금리에서 고금리로 갈 때는 집값이 떨어지는 경우를 볼 수 있습니다.
즉 한마디로 정리하자면,
금리가 낮아지면 부동산의 수요가 증가해 부동산 가격이 올라가고,
금리가 높아지면 부동산의 수요가 줄어들어서 부동산 가격이 떨어집니다.
1-2. 공급 측면
전세가격도 떨어지고 있다?
사실 전세가격도 매매가격과 별 다를 바 없습니다.
전세가격이 떨어지는 이유도 비슷한 이유인데요.
매매가격이 떨어진 이유는 자금확보에 차질이 생겨서 (금리가 올라가서 대출이 어려우므로) 수요가 줄어든 거라면
전세가격이 떨어진 이유는 공급량이 넘쳐나서입니다.
사실 전세가격도 몇 푼 번다고 해결되는 금액이 아니잖아요?
그래서 사람들은 고금리가 된 현시점에, 전세금액을 마련하기가 쉽지 않으므로
전세보다는 월세를 선호하게 됩니다. - 월세선호현상
이렇게 전세의 공급량이 늘어나게 되면서 임차인들은 다른 곳으로 이전하려고 합니다.
더 좋은 곳이 가격이 매력적으로 떨어졌거든요.
이렇게 되면 임대인들의 입장에서는 나간 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고,
공실에 대한 공백이 길어질수록 전세가격을 낮추게 되죠.
1-3. 정부의 개입
사실 부동산 가격에 미치는 요소들은 수없이 많습니다.
특히 정부의 개입을 무시할 수가 없습니다.
1.3 대책, 종부세를 비롯한 보유세, 임대사업자등록 제도, 대출규제 등등..
정부는 집값의 과도한 변화에 대한 규제를 내놓고 있으며 이에 따라 집값이 변동하기도 하죠.
그리고 바로 이 규제에 대한 이해가 우리가 부동산을 공부해야 되는 이유죠!
02. 앞으로의 대처...
(주관적인 견해가 들어가 있습니다)
미 연준, 2~3월 베이비스텝 밟고 금리 인상 종료하나 - 머니S
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 오는 31일~2월1일(현지 시각) 올해 첫 연방공개시장위원회(FOMC) 회의를 여는 가운데 베이비스텝(0.25%포인트 금리 인상) 단행이 유력시 되고 있다.연준이 기준금리를
moneys.mt.co.kr
앞으로 베이비스텝으로 금리인상을 한 차례~두 차례(?) 더 하고
장기간 동안 동결 시킨 후에 금리를 내릴 전망이 유력한데요.
보통은 미국의 영향이 우리나라의 기준금리에도 영향을 끼치니까요.
금리의 측면으로만 봤을 때는 부동산 가격 하락세는 아직 진행 중인 것 같습니다.
하지만 정부는 이러한 집값 하락을 막기 위해서 다양한 규제책을 내놓고 있는 상황이죠.
그래서 뭐 어떻게 될지는 미지수이지만, 저는 규제가 나무라면 금리로 인한 경제상황은 숲이라고 생각하거든요.
그래서 고금리가 유지되는 동안에는 부동산의 가격은 계속해서 떨어질 것 같습니다.
그리고 지금 금리로 인한 경기 침체가 우려되고 있는 상황이기도 하고요.
그래서 우리가 주목해야 할 부분은 금리가 떨어지는 시점, 그리고 정부가 내놓는 규제책들에 집중을 하면 좋을 것 같습니다.
이렇게 부동산 가격이 떨어진 이유에 대해 알아보았습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다들 좋은 하루 보내세요~
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